Far ispezionare un immobile: procedura, costi e opzioni

Far eseguire un rilievo edilizio: cosa comporta?
Chiunque stia pianificando un progetto di ristrutturazione o di riorganizzazione conosce bene il problema: le planimetrie esistenti non corrispondono più alla realtà, oppure non sono nemmeno più disponibili disegni as-built utilizzabili.

Ciò solleva immediatamente la questione di come far eseguire un rilievo professionale dell’edificio e di cosa si possa effettivamente fare con i dati ottenuti in seguito. La risposta a questa domanda è cambiata in modo significativo negli ultimi anni. Oggi, il rilievo edilizio va ben oltre la semplice misurazione tradizionale con metro a nastro e telemetro laser.

Cosa è possibile fare oggi
Grazie alla scansione laser 3D, un edificio esistente può essere acquisito interamente in formato digitale. A seconda del progetto, dalla nuvola di punti risultante si ricavano planimetrie, sezioni, facciate o modelli 3D e BIM completi. La differenza rispetto alla misurazione manuale tradizionale sta nei dettagli: non si tratta più solo di annotare singole misurazioni selezionate. L’intera struttura visibile viene documentata digitalmente; di conseguenza, molte dimensioni possono essere ricavate direttamente dai dati del rilievo anche a posteriori, senza dover effettuare nuove misurazioni in loco.

Quando è opportuno effettuare un rilievo
Ogni volta che mancano dati di progettazione affidabili per un edificio esistente. Ciò vale per ristrutturazioni e risanamenti, nonché per ampliamenti, trasformazioni di sottotetti, interventi di efficientamento energetico, cambio di destinazione d’uso, progettazione di facciate o digitalizzazione di interi portafogli immobiliari. Anche se sono disponibili vecchie planimetrie, ciò non significa automaticamente che l’edificio abbia ancora oggi lo stesso aspetto. Le pareti vengono spostate, le porte modificate e gli impianti aggiunti; nella pratica, tali modifiche vengono raramente aggiornate in modo coerente nelle planimetrie. Un rilievo, quindi, non mostra come un edificio fosse stato originariamente progettato, ma come si presenta effettivamente oggi.

La nuvola di punti: molto più che semplici dati di misura
Una nuvola di punti è costituita da milioni di punti di misura tridimensionali che, nel loro insieme, rappresentano la geometria dell’edificio rilevato: un’immagine digitale altamente precisa della struttura esistente. Ma il lavoro non è ancora finito. È solo a partire dalla nuvola di punti che vengono creati planimetrie, sezioni, facciate, verifiche delle quote e modelli 3D as-built. Essa funge da base di misurazione, non da progetto finito in sé.

Dalla scansione alla planimetria, alla sezione e al modello
Il risultato finale dipende dal progetto. I risultati tipici includono planimetrie, sezioni dell’edificio, disegni di prospetto, planimetrie del tetto, modelli 3D as-built e modelli BIM, in formato compatibile con ArchiCAD, Revit, Vectorworks, Allplan o AutoCAD, a seconda del sistema utilizzato dai nostri clienti. Chi prevede solo piccole modifiche spesso ritiene che le planimetrie e le sezioni esistenti siano sufficienti. Per ristrutturazioni più estese o progetti BIM, di solito vale la pena realizzare un modello 3D as-built. L’importante non è richiedere il maggior numero possibile di dati, ma ottenere quelli effettivamente necessari per la propria progettazione.

Scan-to-BIM: dal punto di misurazione all’elemento costruttivo
Il termine “Scan-to-BIM” descrive il processo che va dal rilievo di un edificio esistentealmodello 3D o BIM finito. La nuvola di punti funge da riferimento geometrico, sulla base del quale vengono modellati muri, solai, tetti, finestre, porte e altri elementi costruttivi. Il risultato non è quindi un modello digitale interpretato liberamente, ma uno basato sul rilievo dell’edificio realmente esistente. Quanto costa un rilievo edilizio?

Non esiste una risposta valida per tutti i casi, per quanto ci piacerebbe fornirne una. Il costo dipende in larga misura dall’edificio e dal prodotto finale desiderato: dimensioni, numero di piani, geometria, accessibilità, portata del rilievo e, soprattutto, dall’analisi richiesta. Il rilievo in loco è solo una parte del lavoro. Gran parte del lavoro viene svolto in ufficio durante la registrazione, la verifica e l’analisi dei dati. Pertanto, un preventivo dovrebbe sempre specificare chiaramente: cosa verrà rilevato e cosa verrà consegnato alla fine?

Rilievo mentre l’edificio è in uso
L’edificio deve essere sgomberato per questo? No. In linea di principio, gli edifici possono essere rilevati anche mentre sono in uso. Tuttavia, per garantire che il rilievo sia il più completo possibile, i locali interessati dovrebbero essere accessibili. Nel caso di scuole, alberghi, condomini o edifici amministrativi, di norma coordiniamo quindi il processo in anticipo con i responsabili in loco.

Vecchie planimetrie e nuovi rilievi: nessuna contraddizione
È ancora possibile utilizzare levecchieplanimetrie? Sì, e possono persino rivelarsi molto preziose. Le vecchie planimetrie e un nuovo rilievo hanno semplicemente finalità diverse. Lo scanner documenta ciò che è visibile oggi. Le vecchie planimetrie, d’altra parte, contengono talvolta informazioni che non possono essere misurate dall’esterno: composizioni murarie, dettagli strutturali ed ex strutture edilizie. In definitiva, la combinazione di entrambe le fonti offre spesso la base migliore: il rilievo fornisce la geometria attuale, mentre i documenti esistenti colmano le lacune dove il laser non può arrivare.

Rilievo edilizio per ristrutturazioni e restauri
In un progetto di ristrutturazione, il processo di progettazione differisce da quello di una nuova costruzione: deve basarsi sull’edificio esistente, non il contrario. Anche piccole deviazioni possono influire sui nuovi elementi costruttivi, sui collegamenti, sulle facciate o sull’intero progetto. Un rilievo edilizio accurato non è quindi una fase preliminare aggiuntiva che può essere tralasciata. Funge da base di dati per tutto ciò che verrà progettato in seguito — ed è proprio questa base che VDE Villa Digital Engineering AG fornisce a proprietari di immobili, studi di architettura e team di progettazione in tutta la Svizzera.

In sintesi
Chiunque abbia letto fino a questo punto ne ha già compreso i punti chiave. Ecco un breve riassunto di riferimento:

1. Processo: uno scanner laser 3D acquisisce l’edificio da numerosi punti di osservazione. I dati di misurazione vengono poi utilizzati per generare planimetrie, sezioni trasversali, facciate o un modello 3D completo.
2. Costi: non possono essere stimati con una tariffa forfettaria — le dimensioni, l’accessibilità e il tipo di analisi richiesta determinano l’impegno necessario. VDE prepara un preventivo personalizzato per ogni progetto.
3. Edifici storici: la scansione laser è particolarmente utile per queste strutture poiché spesso si discostano dai progetti originali e presentano frequentemente geometrie irregolari.
4. Modelli BIM: da una nuvola di punti è possibile ricavare un modello BIM; questo processo è denominato “scan-to-BIM”.
5. Ambito dei servizi: VDE esegue rilievi edilizi in tutta la Svizzera, che spaziano dalle nuvole di punti e dalle planimetrie as-built in 2D fino a modelli 3D completi o modelli BIM.